Gradia-kiinteistöjen perustehtävä on tarjota opiskelijoille ja henkilökunnalle toimintaa mahdollisimman hyvin palvelevat tilat ja ympäristö kilpailukykyisellä hinnalla. Eli menemme siihen suuntaan, johon oppilaitostulosyksiköt meitä ohjaavat. Muutos on jatkuvaa, ja usein pitkän tähtäimen suunnittelu on kovin vaikeaa, joten meidän on oltava joustavia ja muuntautumiskykyisiä. Sisäisen ohjauksen lisäksi toimintaamme ohjaavat kiinteistö-ja rakennusalaa koskevat lait ja asetukset. Haluamme olla myös kehityksen kärjessä ja hyödyntää uutta tietoa ja digitalisaation mukanaan tuomia mahdollisuuksia.

Gradia-kiinteistöjen yksi vuoden 2018 päätavoitteista on laatia Kiinteistöohjelma, jossa määritetään, mitä toimenpiteitä kiinteistöille tulee pitkällä tähtäimellä tehdä ja miten tavoitteeseen päästään. Kiinteistöohjelma on paljon muutakin kuin luettelo siitä, mitä rakennuksia tulee olemaan omassa käytössä, mistä luovumme ja mitä vuokraamme ulos. Kiinteistöohjelmaamme tulee sisällyttää myös ”teknologia-roadmap”.

Digitalisaatio on vihdoin tempaissut mukaansa myös konservatiivisen kiinteistö- ja rakennusalan, joka on vuosikymmeniä pysytellyt vanhoissa ”hyväksi havaituissa” tavoissaan. Ala on alkanut hitaasti hyödyntää digitalisaatiota rohkeimpien johdolla. Rakennussuunnittelu on jo pitkään tukeutunut digitaalisiin ohjelmistoihin ja rakennustyömaillakin nähdään jo paperitonta ja tietokoneohjattua rakentamista. Rakennuksen käytön ja ylläpidon aikainen datan hyödyntäminen on valitettavasti vielä lapsen kengissä, mutta pyörä on saatu liikkeelle. Kiinteistöpalvelut ja palveluiden tuottaminen perustuvat yhä enemmän järkevään automaatioon ja teknologian hyödyntämiseen ja rakennuksista on tulossa enenevässä määrin älykkäitä ja automatisoituja.

Rakennuksista ja ihmisistä on kerättävissä ja hyödynnettävissä mittava määrä dataa. Datan hyödyntäminen ei ole vielä tänään kovin helppoa, mutta tulevaisuus on toisenlainen. Jo nyt kiinteistöautomaatiojärjestelmämme kerää suuren määrän tietoa. Hyödynnämme tätä älysensorien keräämää tietoa teknisten järjestelmien ohjaamiseen. Automaatiojärjestelmistä olisi kuitenkin saatavissa älykkäiden tietoa analysoivien järjestelmien avulla myös ennakoivaa dataa mm. laitteiden huoltotarpeista jo ennen kuin ongelma näkyy tilojen käyttäjille esim. ilmanvaihdon vikana.

Meidän tulee olla koko ajan tehokkaampia ja kilpailukykyisempiä ja samalla vähentää energiankulutusta ja päästöjä. Kulutuksen vähentäminen on myös arvovalinta. Otamme jo nyt jokaisessa rakennusprojektissamme huomioon energiatehokkuuden ja seuraamme ja ohjaamme kiinteistöjen energiankulutusta jatkuvasti ylläpidon aikana. Lisääntynyt talotekniikka ihmisten mukavuutta lisäävine jäähdytyksineen kuluttaa aina vain enemmän sähköenergiaa, vaikkakin uusilla lämmöntalteenottojärjestelmillä ja aurinkoenergian hyödyntämisellä saamme toisaalla säästettyä. Kun toisaalla säästetään, niin toisaalla kulutus lisääntyy: On arvioitu, että noin 10 % energian kulutuksesta menee tällä hetkellä erilaisten digitaalisten ratkaisujen käyttöön. Vuonna 2030 arvellaan digitaalisten ratkaisujen kuluttavan noin 30 % kokonaisenergiatarpeesta.

Väitetään, että uusimmalla kiinteistönhallinnan teknologialla voidaan kuitenkin missä käytössä vain oleva rakennus muuttaa energiatehokkaammaksi. Tekoäly voi ohjata kiinteistön energian käyttöä optimaaliseksi: ohjata käyttämään aurinkoenergian ensin ja sitten vasta ”ostamaan verkosta” tai ohjata ostamaan energiaa varastoon silloin, kun se on hinnaltaan edullisinta. Tekoäly tuo mukanaan huikean määrän laskentatehoa ja oppivaa analytiikkaa. Tekoäly pääsee oikeuksiinsa, kun datamassaa on paljon. Asioiden keskinäisiä vaikutusmekanismeja on helpompi löytää suuresta määrästä dataa.

Meidän on ratkaistava, miten suuresta datamäärästä kerätään hyödyllinen tieto ja miten se sisällytetään kiinteistöjen ylläpidon prosesseihin. Pelkkä mitattu data ei juurikaan lämmitä sisäilmaongelmista kärsivän tilankäyttäjän mieltä, ellei sen käyttö johda konkreettisiin muutoksiin. Haluamamme lisäarvo syntyy datan analysoinnista ja yhdistelemisestä, ei datan keräämisestä ja säilyttämisestä. Analysointipalvelu on ostettavissa jo nyt hyvään hintaan ja meidän tuleekin arvioida, toisiko palvelu meille säästöjä ja/tai mahdollisesti muuta arvoa tilojen käyttäjille.

Tulevaisuudessa on mahdollista hyödyntää kiinteistöjen ohjauksessa ja ylläpidossa myös suoraan ihmisistä mitattua dataa. Ihminen on hyvä anturi. Meillä jokaisella voisi olla sormus, joka mittaisi liikettä, sijaintiamme ja biodataamme ja tätä tietoa voisi hyödyntää esim. ilmanvaihdon, lämpötilan, kulunvalvonta- ja turvajärjestelmien ohjaukseen. Tilojen käyttäjästä kerättävä tieto olisi arvokasta, mutta miten henkilöstö ja muut tilojemme käyttäjät mahtaisivat tähän suhtautua.

Datan hyödyntämistä rajoittaa tällä hetkellä tiedon hajanaisuus. Vuosikymmenien aikana kerätty tieto peruskorjauksista ja muista tärkeistä tapahtumista on hyödytöntä, jos se on hajallaan eri ohjelmistoissa, tiedostoissa ja mapeissa. Ainoa näitä datasiiloja yhdistävä tieto voi olla rakennuksen nimi, jos sekään. Rakennuksen tietomalli on erinomainen datapankki. Rakennusten tietomallien hyödyntämisessä olemme kiinteistönomistajina kärkipäässä, ellemme jopa edelläkävijä. Tietääkseni missään muussa organisaatiossa ei olla niin vahvalla tahtotilalla ottamassa tietomalleja hyötykäyttöön kiinteistöjen ylläpitoon. Valmiita ohjelmistoja ei ole olemassa missään päin maailmaa, mutta teknologioita kyllä löytyy. Olemmekin kehittämässä KIRA-digi -projektimme pohjalta yhteistyössä ohjelmistotoimittajan kanssa uuden tyyppistä tietomalleja hyödyntävää ohjelmistoa.

Digitalisaatio muuttaa perusteellisesti perinteisiä kiinteistöalan prosesseja, joita olemme tottuneet pitämään kiveen hakattuina. Esimerkkinä välttämättömänä tiedon ajantasaisena pitävänä prosessimuutoksena olemme luoneet uudenlaisen rakentamisen ja kunnossapidon prosessin, jossa suurimpana asiana on noussut esiin se, että rakennamme niin kuin on suunniteltu. Tämä tuntuu olevan luoville urakoitsijoille kova paikka.

Tietomallinnuksen, ohjelmistoprojektiemme ja kiinteistötekniikan älykkäiden järjestelmien lisäksi olemme hyödyntäneet teknologian mukanaan tuomia mahdollisuuksia rakennusten puhtaanapidossa: robotti siivoaa liikuntasalia, laitoshuoltajien siivousvaunuihin asennetut iPadit toimivat toiminnanohjauksen työkaluina. Pilotoimme myös pian Lindströmin kanssa käsipyyheautomaattien sensoritekniikkaa Priimuksessa. Sensorit mittavat käsipyyheautomaattien täyttöasteet ja tiedottavat reaaliajassa laitoshuoltajillemme täyttötarpeista. Jospa asiakastyytyväisyyskyselymme kipukohta pyyherullien puuttumisesta muuttuu hymynaamaksi teknologian avulla!

Gradia-kiinteistöissä tehty rakennusten tietomallinnustyö ja prosessien sekä ohjelmistojen määrittelytyö ovat lähtölaukauksia tiedon digitaaliselle hyödyntämiselle, mutta paljon on vielä tulossa. Kukaan ei tiedä, miten kiinteistöä käytetään tai mitä siltä vaaditaan 20 vuoden päästä. Futuristi Roy Amara on kiteyttänyt ihmiskunnan ongelmallisen teknologiasuhteen lauseeseen: ”Meillä on tapana yliarvioida teknologian murroksen vaikutukset lyhyellä aikavälillä mutta aliarvioida ne pitkällä aikavälillä.”

Yhä kiihtyvä teknologisten ratkaisujen virta tulee vaatimaan valintoja, osaamista ja resursseja, jotta löydämme juuri Gradiaa palvelevat teknologiat. Digitalisaation aiheuttamat muutokset vaikuttavat henkilöstöömme. Jatkuva uusien ohjelmistojen ja teknologioiden opettelu vaatii aikaa ja oikeanlaista asennetta. Älyteknologian kehitys tulee koskettamaan meitä kaikkia ennemmin tai myöhemmin, haluamme tai emme. Ei ole järkevää uida enää vastavirtaan.

Tähtäämme uusien teknologioiden hyödyntämisellä säästöjen ja asiakastyytyväisyyden parantamisen lisäksi ympäristöystävällisyyteen. Ovatko digitalisaatio ja energiatehokkuus kuitenkaan avaimia ilmastonmuutoksen torjumiseen laajemmassa mittakaavassa? Mikä on koulutuksen rooli? ST1:n perustaja Mika Anttonen sanoo tärkeimmäksi strategiseksi tavoitteekseen nostaa naisten koulutustaso, sillä se pienentää väestönkasvua. Mitä enemmän väestö kasvaa, sitä useampi suu pitää ruokkia, mikä kuormittaa yhteistä maapalloamme. Ruoantuotanto kuluttaa energiaa joka ikisessä vaiheessa pellolta pöytään. ”Suomalainen koulutus on tärkein vientivalttimme. Jos kehittyvien maiden tytöt ja naiset saavat paremman koulutuksen, se on tärkein ilmastoteko”, Anttonen sanoo. Onko siis niin, että koulutus on tässäkin asiassa tärkeimmässä asemassa?

Ihanaa rentouttavaa kesää!

Riikka Kaarnamo
Gradia-kiinteistöjen kiinteistöjohtaja